Contrato de Locação Residencial

Neste texto falaremos a respeito exclusivamente das locações residenciais que são reguladas pela Lei de Locações nº 8.245/1991. Abaixo estão destacados alguns dos principais aspectos da locação residencial.

Prazo Mínimo de Locação

As partes podem estipular qualquer prazo de duração do contrato de locação.

No entanto, é importantíssimo esclarecer que não é recomendado que locador estipule o prazo de locação inferior a 30 meses.

Isso porque nas locação firmadas com prazo mínimo de 30 ou mais meses, após o término do contrato o locador pode restituir o imóvel para si. Diferentemente do que ocorre na locação residencial ajustada com prazo inferior a 30 meses.

Na locação residencial, ajustava por exemplo por um ano, findo o prazo de um ano a locação prorroga-se automaticamente até que atinja o tempo máximo de 05 anos de locação.

Prazo Máximo

Não há na lei nenhuma disposição que estipule prazo máximo para a locação. Porém é necessário ressaltar que muito embora não há prazo máximo para a locação é importante que caso o contrato seja longo exista a previsão de reajuste do aluguel a fim de evitar que o locador tenha prejuízo com a desvalorização do poder de compra da moeda.

Inadimplência

Não é difícil de encontrar processos na justiça na qual o locador exige o despejo do inquilino em razão da falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação. De fato, com a inadimplência do inquilino é facultado ao locador o ajuizamento de Ação de Despejo bem como a cobrança de aluguéis.

No entanto, importante destacar ações judiciais nem sempre são rápidas, o que pode acarretar que o inquilino permaneça por um longo período no imóvel a desgosto do locador.

Portanto, a indicação de alguma modalidade de fiança é extremamente indicada a fim de que locador não tenha prejuízo com a inadimplência do inquilino ou até mesmo algum dano ocasionado no imóvel por ele.

Da Fiança

É sempre bom lembrar que por lei o fiador deve responder pelos débitos da locação de maneira subsidiária ao inquilino. No entanto, não é raro encontrar nos contratos de locação a renúncia a esta subsidiariedade, o que acarreta na responsabilidade imediata do fiador.

Danos no Imóvel

Outra questão que gera inúmeras demandas judiciais é a entrega do imóvel. Acontece em geral porque o locador não aceita o imóvel alegando que o inquilino causou danos no e não reparou ou então pintou de outra cor, etc.

 Enfim, de acordo com a legislação é dever do inquilino restituir o imóvel nas exatas condições em que lhe foi entregue, salvo se contratou de maneira diferente.

Portanto, aqui é importante salientar que tanto inquilino e locador devem realizar a chamada “Vistoria de Entrada” e ao final a “Vistoria de Saída” a fim de evitar divergências por ocasião da entrega do imóvel.

Nos casos em que o inquilino não repara os danos ocasionados ou então não entrega o imóvel nos termos contratado, imperioso o ajuizamento de demanda judicial cobrando os prejuízos, podendo inclusive incluir o fiador na ação.

Da Entrega do Imóvel

Conforme exposto acima, nos contratos ajustados com 30 meses ou mais, o locador que desejar reaver o imóvel após o prazo ajustado pode notificar o inquilino para que o mesmo deixe o imóvel concedendo um prazo de 30 dias para a desocupação.

Nos casos de contrato ajustados com prazo inferior a 30 meses, o locador somente poderá reaver o imóvel após 05 anos, ressalvamos casos especiais elencados na lei de locações.

Importante ressaltar que na locação não residencial ou comercial, não há essa hipótese que é exclusiva da locação residencial.

Da Multa Por Rescisão Antecipada

Importante destacar que o inquilino pode desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual e para tanto deverá pagar a multa contratual proporcional ao tempo que faltar para o termino do contrato.

No entanto, imperioso ressaltar que o locador não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término do prazo contratual. Ainda que o mesmo estipule o pagamento de multa. Tal impossibilidade advém do claro intuito da legislação em proteger o prazo mínimo de locação residencial de 30 meses.

Benfeitorias

Por fim, em regra as benfeitorias consideras necessárias, tais como aquelas relacionadas à segurança e a estrutura do imóvel podem ser feitas pelo inquilino e indenizadas pelo proprietário mesmo sem autorização deste. Já as benfeitorias úteis e aquelas de mero deleite não são indenizadas, salvo estipulação em contrário.

No entanto, importante destacar que geralmente os contratos de locação trazem disposição expressa que nenhuma das benfeitorias serão indenizadas. Esse tipo de cláusula é considerada legal.

Portanto, é necessário ficar alerta com os contratos de locação, recomendando sempre a análise de um profissional da advocacia uma vez que o referido contrato abarca diversos direitos e obrigações a serem assumidas pelo locador e inquilino.